¿Cuánto puede ganar tu departamento?

Es la primera pregunta que se hace cualquiera. Y la respuesta corta es que sí se puede estimar, con una fórmula de una línea. El problema nunca es la fórmula: es de dónde salen los números que le pones.

La fórmula

Eso es todo. Si tu zona se vende a $30.000 la noche con un 60% de ocupación, son 18 noches, unos $540.000 al mes de facturación. Ningún misterio.

Lo difícil es saber cuál es tu tarifa real y cuál es tu ocupación real. Ahí es donde se pierde la gente.

De dónde sacar cada número, gratis

Esto lo puedes hacer tú esta misma tarde. Toma una hora y da una idea razonable:

• Abre Airbnb como si fueras huésped. Busca en tu comuna, con el número de huéspedes que recibiría tu departamento, para un fin de semana dentro de tres o cuatro semanas.
• Anota el precio de diez departamentos parecidos al tuyo. Parecidos de verdad: mismo tamaño, misma cantidad de camas, mismo barrio. Saca el promedio. Esa es tu tarifa de referencia.
• Repite para un martes del mismo mes. Vas a ver otra cifra, bastante más baja. Las dos son reales.
• Para la ocupación, mira los calendarios. Entra a esos mismos anuncios y cuenta cuántas noches del próximo mes aparecen bloqueadas. Es tosco, pero sirve.

Con eso ya tienes una estimación. Es mejor que adivinar y mucho mejor que creerle a alguien que te tira un número sin haber visto tu propiedad.

Los cuatro errores que la arruinan

1. Confundir el precio que piden con el que venden

Lo que ves publicado en Airbnb es lo que esos anfitriones están pidiendo, no lo que les pagaron. Un departamento puede estar pidiendo $45.000 la noche y llevar tres semanas vacío. Si promedias precios pedidos, estás promediando también los que nadie aceptó.

2. Mirar una semana y creer que es el año

Un fin de semana con un evento grande en la ciudad te va a dar una tarifa que no se repite nunca más. Una semana de julio te va a dar la contraria. Cualquier estimación hecha con menos de doce meses de datos está midiendo una temporada, no un negocio.

3. Usar una sola ocupación para todo el año

La ocupación no es un número: es dos. En un estudio que administramos en Santiago Centro, los fines de semana cerraron el año en 94% y los días de semana en 70%. Son cinco de cada siete noches las que se juegan de lunes a jueves. Calcular con el número del fin de semana infla el resultado; calcular con el de la semana lo hunde.

4. Confundir facturación con lo que te queda

El número que sale de la fórmula es facturación bruta. De ahí todavía salen la comisión de la plataforma, la limpieza entre reservas, las cuentas y el internet, la reposición y la administración si no lo haces tú. La resta no es menor y conviene hacerla antes de emocionarse.

Lo tenemos desglosado en la guía de cómo poner tu departamento en Airbnb.

Un caso real, para calibrar

Un estudio en Santiago Centro que administramos facturó un promedio de $455.172 al mes durante doce meses, con una tarifa promedio de $26.134 la noche y una ocupación de 77%, contra 43% del mercado comparable.

Fíjate en lo importante de esa línea: la tarifa no tiene nada de extraordinario. Lo que separa a ese departamento del mercado no es cuánto cobra, es cuántas noches vende. Por eso una estimación que acierta la tarifa y falla la ocupación falla entera.

La comparación completa contra arriendo tradicional está en cuánto rinde un departamento en Airbnb en Santiago.

Cómo saber si tu cálculo es confiable

Tu estimación casera sirve para decidir si vale la pena seguir averiguando. No sirve para decidir una inversión. La diferencia entre las dos está en cuatro preguntas:

• ¿Tus precios son los pedidos o los vendidos? Los vendidos no están publicados en ninguna parte visible.
• ¿Tienes doce meses o tienes una semana?
• ¿Separaste fin de semana de día de semana?
• ¿Comparaste contra propiedades que de verdad compiten contigo, o contra las que aparecieron primero en el buscador?

Si respondiste que no a alguna, tu número tiene un margen de error grande. No está mal: es lo que se puede hacer desde afuera.

Cuando necesitas el número en serio

Eso es exactamente lo que hace el informe de proyección: usa los mismos datos de mercado con los que fijamos los precios de las propiedades que administramos. Precios efectivamente vendidos, no pedidos. Doce meses, no una semana. Tu sector y tu competencia real, no la comuna entera.

Vale $89.990 y te llega por correo en un máximo de 48 horas. No incluye ninguna propuesta nuestra: es el número para que decidas por tu cuenta. Un informe que siempre dice que sí no sirve para decidir.